国贸老破小，北漂新中产的“围城”

买房，王捷只用了两天。

9月30日，北京发布购房新政策，首套房首付从20%降至15%，购房社保要求从五年改到了三年。在老家的王捷研究了一遍新政策，就匆忙结束假期，开始了看房之路。

凌晨4:30，乘坐绿皮车从山东回到北京，为了省时间，他在路边扫了一辆共享单车，一口气从车站骑了十公里到东三环附近。在肯德基休息了几个小时，等着卖房中介上班。

更多的人拥有的购房资格后，安家梦近在眼前。



北京中央商务区

“北京的中心，就是中国的中心”

买房的心思一直都在。王捷曾看过位于东五环外的北京像素，虽然周边有地铁，但拥挤的居住环境让他却步；还看过位于远郊、已跌成“白菜价”的独栋别墅，中介“300多万就能实现别墅梦”的推销话术，差点引诱他“上车”。

在各种考量下，他将“能买得起的房子”限定在了一定范围：北起团结湖、南到潘家园，西起东大桥、东至金台路，围绕北京中央商务区存在着不少建成时间在20-30年的住宅小区，即“老破小”。

王捷看中了两套金台路附近的“老破小”，在看房的第三天就和其中一套房子的主人签约、以200万的房价成交。这套两室一厅的房子套内面积不到40平，客厅只有5平米多，卧室放下一张床后，连衣柜都容纳不下，在居住体验上略显局促。



位于东三环附近的北京老小区

但王捷认为跟着需求买房是最重要的，在北京三环附近的交通和生活上的便利感，也让他觉得自己不亏。此外，房子的具体位置也满足了他身居都市中心位置的小小“优越感”。

“北京是中国的中心，这个地段更是在中心的核心位置，住起来就很爽，另外这套房子在三楼，楼层比较好，如果过几年我想出手，也会比较好卖。”

住在海淀的家庭主妇方莉买下位于东三环的“老破小”是为了投资。

这不是她第一次买“老破小”。十年前，为了上小学三年级的儿子，用积蓄加上父母的资助，斥资500万购置了一间不到50平米的学区房，计划在适当时间将孩子转到附近的知名小学。不过最后夫妇俩还是觉得北京教育环境太激烈，儿子小学毕业后，直接送去美国读书。

这套房子成了闲置资产，她前往北美成为“陪读妈妈”。去年，他们才得以脱手卖出。



方莉和丈夫将大部分卖房款规划给孩子未来的教育基金，剩下的钱，除了还给爸妈之外，决定再买一套地段好的房子用以出租，作为她日常收入的一点补充。

她选择了一套修建于上世纪90年代，总价近300万的小两居。根据房屋出售平台数据显示，方莉购买的旧小区附近的房屋单价从2021年开始从8万元跌到了如今的不到7万元，一些房型还有砍价的空间。上文中王捷在签合同前也和房东砍价，成功将房子的总价砍到了199万，单价仅为45000元，远低于附近的均价。

“能够砍价成功，一方面是因为房东对于接下来的房市走向不太看好，另一方面是着急变现，对于房子的价格预期也因此降低了。”

根据媒体报道，今年北京很多“老破小”二手房挂牌单价比一年前降低了20%，有八成的房源更是以挂牌价的9折成交，这也促成了一些购房者前来“抄底”。

从“老破小围城”里出来后......

“老破小”这个“围城”，有人想进来，也有人想离开。

30岁的阳阳出生在金台路30多平米的一居室里。

“对于我们北京孩子来说，老旧小区是让人又爱又恨的存在。一方面大家都住腻了，面积小，脏乱差；另一方面，一家三四口住在一个空间里，反而有一种让人怀念的舒适感，现在接触不到的人，比如在体制内工作的叔叔阿姨，那个时候都住楼上楼下。有点像住进情景喜剧《我爱我家》《闲人马大姐》里一样。”

阳阳家的“老破小”有点类似前苏联的住宅样式“赫鲁晓夫楼”。住宅大部分采用预制板结构，没有电梯和垃圾通道，厨房、卫生间、门厅和过道的面积狭窄。据说前苏联领导人赫鲁晓夫对这种实用主义的房间设计非常得意，他曾说“只要能容得下我，其他人就不会有问题。”



北京老旧小区里的卫生间

阳阳的父母在上世纪90年代末期用两套平房置换来了这套房子。刚住进这栋楼房时，一家人都非常开心，“感觉像住进了现在的高层，但三四年之后，北京各种商品楼盘开始拔地而起，就开始感觉空间不够用了。”

和父母三人挤在一居室里，全家人基本没有任何隐私：“小时候晚上看世界杯，我和母亲早都睡了，我爸为了不打扰我们，就拿一个大桌子挡在电视侧面阻挡光线。”

后来，父母动起了换房的念头。在亲戚的帮助下，先后购置了两套位于东四环外十里堡的新房，但随着阳阳上大学和工作，父母开始分居，三口之家也随之四分五裂。

阳阳的父母各占一套房，以前被拥挤的“老破小”生活抑制的家庭矛盾随之爆发：

“我妈嫌弃我爸天天不着家，在外面和别的女人鬼混；我爸嫌我妈唠叨，说人老了要活个清新自在，而我周末回家就得两个家都去看望一次。”

唯一能让阳阳感到慰藉的是，在不确定的就业环境里，他有手中的房子做后盾。大学毕业后，阳阳在一家互联网公司工作，工作两年后所在的部门被裁，失业在家的他并不着急找工作。

“三套房子价值也有1000万了，就这父母还跟兄弟姐妹们争爷爷奶奶的房产呢”，父母催阳阳结婚，但他不想再像父母一样坠入婚姻的牢笼，自己一人在金台路的那间30平米的“老破小”里避开了家中琐事。

“缺钱了还有的花，卖套房都可以”，他说。

尽管与前几年相比，国贸老破小的价格有大幅度回落，但王捷和方莉对于这个片区未来的房价都抱着乐观的态度。方莉认为，这里最大的优势就是优越的地理位置，她家的小区去地铁站和附近的公交枢纽，只需要走路10-15分钟就可以到达。

买完房后，存款空空的王捷没有更多资金可以用来装修。再加上他在老家还有一套房子，同时负担两套房子的房贷压力不小，他选择了将国贸附近的老破小出租，租金用来补贴房贷。王捷的房子每月租金4800元，在他看来租金回报率不错。

而在家中过了三年“躺平”生活的阳阳，去年年末决定出国读书，卖掉了承载着童年时光的“老破小”。今年3月底，他抵达日本东京，住进了位于新宿区高田马场的一处学生公寓。这不足十五平米的房间里，只有高低床、小卫生间和一个书桌，他倒是不介意，毕竟已经习惯了在狭小空间里的生活。

阳阳调侃自己：“这辈子可能跟‘老破小’有缘了，从北京的‘老破小’又挤进了另一个”。