日本升息未必立即浇熄买气 房仲估3至6个月后反映房市
日本央行今天宣布升息1码，把政策利率由1%提高至1.25%。在日本经营房地产事业的台湾人林佳庆表示，升息对居住日本、使用日本房贷的台湾人较有感；至于从海外赴日置产的台湾买家，投资报酬率、日圆汇率及资产配置需求，可能比房贷利率更具影响力。
●海外买家看汇率 在日族群紧盯月付金
林佳庆接受中央社访问指出，日本利率并非近期才开始上升，不同类型的台湾买家，受到的影响也不相同。 他指出，居住台湾、以投资或分散资产的买家，通常透过台系银行申请贷款。近期部分台系银行也开始准备调升利率，但海外投资人主要仍会评估日圆汇率、投资报酬率及资产配置效果，因此感受未必像在日居住者那么强烈。
相较之下，居住日本并以当地收入偿还房贷的台湾人，处境较接近日本购屋者。如果选择浮动利率，随著利率逐步上升，每月还款金额可能增加，对家庭支出带来直接影响。
林佳庆表示，日本房贷长期以浮动利率为主，主因是浮动利率通常低于固定利率。不过，在升息预期下，部分购屋者可能转向利率较高、但还款金额较容易掌握的固定利率，以降低长期财务规划的不确定性。
他说，在日本薪资涨幅有限的情况下，购屋者势必更加重视利率风险，「固定利率虽然比较高，但至少财务计划比较稳定，不会一直受到利率调整影响。」
●核贷能力左右房市 影响恐在半年后浮现
林佳庆认为，利率上升未必会立即导致购屋意愿下滑，真正影响市场的关键，在于银行愿意提供多少贷款。
他解释，购屋者通常会先拿著物件资料向银行询问可贷金额。若银行因利率上升或审查趋严而降低核贷额度，买方就必须增加自备款或调低购屋预算。
「不是买方不想买，而是银行只能贷这么多。」他指出，若卖方长时间找不到具备足够资金的买家，最终便可能降价出售。
因此，升息对房市的影响可能先反映在银行核贷能力，再逐步传导至成交量及房价。东京等需求较强的地区可能仍有支撑，但竞争力较弱、需求较低的区域，较可能率先出现价格调整。
林佳庆预估，升息效果通常不会立即反映在房市，可能要经过约3至6个月，待银行贷款条件、买方负担能力及市场成交情况逐渐明朗后，房价及购屋意愿才会出现变化。
●永住者贷款条件近日本人 非永住者审查较严
对台湾买家而言，是否具有日本永久居留资格，也是影响贷款条件的重要因素。
林佳庆指出，永住者通常可以取得接近日本人的贷款利率；没有永住资格者虽然仍可能向部分银行申请房贷，但银行会严格审查工作内容、收入稳定性、任职年资及未来还款能力，贷款利率也可能较高。
部分海外台湾买家的购屋资金来自父母或家庭支援，因此是否提高自备款比例，不一定完全取决于日本利率。买家也会综合考量日圆汇率、家庭可以提供的资金，以及自己能够负担的金额。
林佳庆表示，银行除了考量利率及还款能力，也会评估非永住者能否长期留在日本。如果申请人缺乏稳定的居留资格或工作保障，取得房贷的难度可能进一步提高。
●在留资格与就业不确定性 冲击恐高于升息
林佳庆认为，对在日台湾人来说，日本的外国人政策、「在留资格」审查及工作稳定性，带来的影响甚至可能高于利率。
他表示，近来在留资格审查时间拉长，经营管理签证等居留资格的申请及更新门槛也有提高趋势。如果买方无法确定能否长期在日本生活，购置房产的意愿自然会下降；银行也可能考虑非永住者未来是否会离开日本，因而采取更审慎的贷款态度。
此外，日本房地产、贸易等产业过去对中文人才具有一定需求，但随著中国资金赴日置产减少，相关市场及职缺也可能缩减，进一步牵动台湾人在日本的就业稳定性。
林佳庆说，对于计划在日本长期生活的台湾人而言，「能不能继续在日本工作及生活」，可能比房贷利率升降更重要。
●50年期房贷登场 延长年限降低每月负担
他表示，面对升息与高房价，日本金融及房地产市场也开始推出不同方案。除了过去常见的35年期房贷，近期也出现50年期房贷，借由延长还款期限降低每月负担，但借款人须承担较高的总利息，贷款利率也可能略高。
市场上也出现类似汽车残值设定贷款的购屋模式，预先设定房屋未来价值或回购条件，以降低购屋者初期负担。
林佳庆表示，这些方案显示金融机构及房地产业者正设法因应升息与房价上涨，维持购屋者的负担能力。
●东京投报率约4%已不差 贷款利率破3%投资承压
至于投资型房产，林佳庆指出，东京房地产目前表面投报率若能达到4%，已属相对不错。若贷款利率升至3%以上，但房产表面投报率仅约3%至4%，再扣除税费、管理及修缮成本，投资效益将受到明显压缩。
如果买方是基于分散资产、在日本经营公司或其他长期规划，仍可能接受较低的收益；但若购屋目的纯粹是收取租金，一旦房价、投报率与贷款利率无法取得平衡，就可能对日本房地产市场形成压力。
整体而言，林佳庆认为，日本升息短期内未必会直接压低台湾人的购屋意愿，但可能透过银行核贷额度、每月还款负担及投资报酬率，逐步影响市场。对在日台湾人而言，能否稳定工作并长期留在日本，可能才是决定是否购屋的关键因素。
