赴日买房首看投资目的 房仲：最怕买家自认什么都懂

日圆汇率、赴日旅游热，加上台北房价居高不下，近年愈来愈多台湾人将目光转向日本房市。不过，在日本经营房地产事业多年的台湾人林佳庆提醒，到日本买房前，第一件事不是急著选区域、看物件，而是先自问，「我买这间房子，到底准备拿来做什么？」

林佳庆接受中央社专访时表示，「购买目的不清楚的时候，说明会听再多、做再多功课，其实都没用。」买房可能是为了自住、出租、经营民宿、设立办公室、替子女准备住处，或单纯进行海外资产配置。不同目的，适合的区域和物件完全不同。 他观察，对东京不熟的台湾买家，通常会从说明会介绍的千代田区、中央区、港区，或是新宿及涩谷等东京都心区域开始找；也有人因为常到日本旅游，对上野、浅草等地较熟悉，就直觉认为应该买在那里。

但买家喜欢的地方，未必真的符合预算和需求。「有人会说想买新宿御苑附近，觉得很方便、又有公园，但他给的预算，在新宿御苑根本买不到。」

林佳庆表示，这时就要进一步了解，买家真正喜欢的究竟是绿地、交通、生活机能，还是都心地段，再找其他条件相近的区域。

他认为，台湾买家最大的陷阱之一，就是把熟悉的经验直接套用到日本。「最容易出问题的，反而是觉得自己什么都懂的人。因为他先入为主的状况太多，有些问题反而听不进去。」

日本各地房市差异很大，即使是日本房仲，也未必熟悉所有地方的交易习惯。「东京、大阪的做法不太一样，熊本也有熊本当地的方式。」

他举例，在东京，距离车站步行几分钟通常是重要卖点；但在以开车为主的地区，离车站多近就未必那么重要。「东京成功的模式，不代表拿到熊本就会成功；熊本的方式，也不一定能放到东京使用。」

近年台积电进驻熊本，吸引不少台湾投资人到当地买房，甚至自己购地盖屋，打算出租给台积电员工。但林佳庆提醒，这个想法未必符合实际市场。

他表示，「很多买家都说要租给台积电员工，但人家可能已经有员工宿舍，也可能有自己的住房安排，而且台籍员工的人数就那么多。」如果房屋建造时依照台湾人的需求设计，一旦台籍租客不足，日本租客又不喜欢这种格局，招租就可能出问题。

「你要知道，大众市场如果还是日本人，你做了一些台湾人喜欢的设计，不代表日本人能够接受。」投资人若一开始就找错目标客群，后面的选址、格局、租金及收益估算，都可能跟著出错。

北海道也有类似情况。有些台湾人因为喜欢滑雪，看到房价比东京低，便想买别墅或经营民宿。「台湾人很容易用旅游的概念去看房地产。冬天觉得很多人来滑雪、民宿一定很赚，但夏天怎么办？谁去管理？除雪、维护，这些都是成本。」

除了区域和客群，准备出价前还要再次确认，物件能不能拿来做买家想做的事。「有的人以为可以当办公室，买了之后才发现不能登记；也有人以为买在观光区就可以做民宿，但大部分的住宅不是你想做就能做。」地方政府规定、建筑用途及大楼管理规约，都可能限制物件用途。

林佳庆表示，这些问题有时是调查不够完整，也可能是买家一开始未将目的讲清楚。「买的时候没说要当办公室，后来才想改；或是一开始没说要做民宿，仲介就按照一般住宅去调查。这些都有可能。」

此外，投资人最关注的投报率，同样不能只看表面数字。「如果是整个区域的投报率都比较高，可能是市场特性；但只有这一间特别高的时候，你就要开始担心，先问为什么。」

他指出，高投报率通常有两种原因，一是售价特别便宜，二是目前租金高于周边行情。「如果它明明可以照行情卖，为什么要卖得特别便宜？可能屋主急著用钱，也可能有他想脱手的理由。」

若是租金特别高，也不一定是好事。「你买下来是用现在的高租金算投报率，但原本租客一走，下一个租客不可能用这个价格进来，你的财务计划就会乱掉。」

至于主打「不管有没有租客，每月都能固定收租」的包租方案，林佳庆也提醒，买家必须仔细看契约。这类方案通常由包租公司担任二房东，再将房屋转租出去。「听起来很好，反正空房也有租金。但二房东比台湾屋主更懂日本法律，也更知道游戏规则。」如果招租不顺，包租公司可能要求降低租金；屋主想提前解约，还可能支付半年甚至一年租金的违约金。

他建议，买家不要只听一家业者说明，不妨接触2至3名仲介或专业人士，交叉确认资讯。

林佳庆强调，投资日本房地产不像股票，不是后悔就能立刻出售。「就算买了马上后悔，想要卖也可能要3个月；条件不好的物件，半年、一年都还在市场上。」

因此，购屋前除了想清楚买来做什么，也要预先规划未来如何处理。「不能只有进场，还要想出口。5年后是继续持有、出租、卖掉，还是留给小孩？这些一开始就要想好。」