美国长债殖利率居高不下 湾区买房租屋双重承压

美国长天期公债殖利率维持高档，30年期固定房贷平均利率升至6.71%。高利率加重购屋者每月还款压力，也提高住宅开发商的融资成本；在AI产业带动部分高价住宅需求、住房供给偏紧的旧金山湾区，买房与租屋族恐面临更沉重的住房负担。

美国联邦住宅贷款抵押公司（Freddie Mac，简称房地美）公布，截至9月3日当周，美国30年期固定房贷平均利率升至6.71%，创2025年7月以来新高。 以贷款本金100万美元（约新台币3160万元）、30年期固定利率房贷计算，利率为3.5%时，每月本息约4490美元；利率升至6.7%后，增至约6450美元，相差约1960美元。

圣克拉拉大学（Santa Clara University）财务金融系主任兼副教授金瑞英（Seoyoung Kim）接受中央社访问时指出，「对一般美国家庭来说，每月多出近2000美元是一笔非常大的负担」，且这尚未纳入房屋税、住宅保险、房屋维修及其他持有房屋成本。

这项压力在旧金山湾区更加明显。当地房价原本就远高于全美平均，近期人工智慧（AI）产业快速发展带来的高薪与股权财富，又进一步支撑部分地区的购屋需求，使高房价与高房贷利率同时挤压一般购屋者。

美联社近日报导指出，许多AI公司高收入员工正购入湾区数百万美元住宅，且对高房贷利率与高房价较不敏感；旧金山都会区今年上半年豪宅成交量年增39.3%，中价位住宅成交量则年增15.1%。

「高利率不仅提高购屋者的房贷负担，也推升公寓开发商的融资成本。」金瑞英表示，由于开发商同样依赖借款，增加的成本最终可能反映在租金上，租屋者也会受到影响。

租金追踪网站Zumper数据显示，旧金山8月的房租持续刷新纪录，较7月上涨了2.9%，一房住宅租金中位数升至每月4300美元，比去年同期上涨了近26%。

相较之下，洛杉矶一房住宅租金中位数比去年同期下降4%。两地租金差距扩大。

史东（Stone）原本住在旧金山市中心。他告诉中央社，原先承租的一房公寓月租为3500美元，近期调涨至近4500美元，因此决定搬到东湾胡桃溪（WalnutCreek）。

金瑞英指出，与纽约等大众运输较完善的城市相比，旧金山湾区部分民众为了降低住房成本搬到较远地区后，通常更依赖汽车，除了房租或房贷，还要承担车贷与较高的通勤成本。这使旧金山湾区一般民众对高利率与高住房成本的感受更加强烈。

对于长天期美债殖利率未来走势，金瑞英表示，市场没有可以精准预测的「水晶球」。不过，以目前情况来看，她不认为未来6个月内会大幅下降，也不排除进一步升高的可能。